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| 不动产销售：换个思路可节税 |
| 作者：张云飞，陈瑞芳 来源：不详 发布时间：2006-1-7 16:36:49 发布人：admin |
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营业税是我国现行税制的主体税种之一，其收入规模仅次于增值税，为我国第二大税种。最近几年，我国营业税政策有了较大的变动，笔者认为这些政策的变动为纳税筹划提供了较大的空间。我们以销售不动产为例作一分析。《营业税暂行条例》及其实施细则规定，销售不动产时出让方应按出售收入的5%缴纳营业税，同时还需缴纳其他税种：按应缴营业税的7%缴纳城市维护建设税，按应缴营业税的4%缴纳教育费附加，按转让收入的0.5‰缴纳印花税（产权转移书据），按增值额缴纳土地增值税，转让所得并入当期应税所得缴纳企业所得税。
若甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1500万元，该房屋成新率7成。企业转让该房产时发生评估费用3.4万元。应纳各种税额计算如下：
1.应纳营业税=1200×5%=60（万元）；
2.应纳城市维护建设税及教育费附加=60×（7%+3%）=6（万元）；
3.应纳印花税（产权转移书据）=1200×0.5‰=0.6（万元）；
4.应纳土地增值税为，房产评估价格=1500×70%=1050（万元），扣除项目金额合计=1050+60+6+0.6+3.4=1120（万元），增值额=1200－1120=80（万元），增值率=80÷1120×100%=7.14%，应纳土地增值税税额=80×30%=24（万元）；
5.应纳企业所得税=（1200－800－60－6－0.6－24－3.4）×33%=100.98（万元）；
该笔业务应纳税额合计=60+6+0.6+24+100.98=191.58（万元）。
由此可见，销售不动产税负还是比较重的。我们是否可采用其他方法转让房产并且可少缴税金？如果采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需要缴纳企业所得税和印花税。
营业税方面：《营业税税目注释（试行稿）》第八、九条中规定以无形资产和不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税，但转让该项股权，应按转让不动产和无形资产征收营业税。但《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第一条、第二条分别规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并且对股权转让不征收营业税。同时规定：《营业税税目注释（试行稿）》国税发〔1993〕149号第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。该通知从2003年1月1日起执行。若上例中，甲公司以该房产对乙企业投资，并参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，在投资时不需缴纳营业税，但在投资后六个月内应将投出房产过户至乙公司。
城市维护建设税及教育费附加方面：因为不缴纳营业税，所以无需缴纳城市维护建设税及教育费附加。
土地增值税方面：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的投资联营的一方经土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以，甲公司以房产对乙企业投资，并参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险，不需缴纳土地增值税。股权转让不涉及土地增值税。
企业所得税方面：《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕第118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个月纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。
假设乙公司是由股东A、B组建的有限责任公司，股东A、B所占股份比例分别为60%、40%。投资前，乙公司资本总额为2000万元，甲企业以公允价1050万元将房屋向乙企业投资。投资后，甲公司占乙公司资本总额的30%。具体操作过程如下：
第一步，甲、乙双方签订投资协议。投资后，甲公司应纳印花税=1050×0.5‰=0.525（万元）。
这时甲公司必须调增企业所得税应纳所得额250万元，因为按照《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》精神，企业以非货币性资产对外投资应视为将非货币性资产转化为货币性资产对外投资两项经济业务进行，就甲公司而言，相当于将净值为800万元的房产以1050万元卖出并以1050万元对外投资，资产转让所得为1050－800=250万元。
当年就该项业务而言，甲公司应纳企业所得税=（250－0.525）×33%=82.32675（万元）。
第二步，一定期限后，甲公司将在乙公司拥有的30%的股份按比例转让给乙公司原股东A和B，其中转让给A股东18%，转让给B股东12%。
若第二步与第一步不在一个纳税年度，此时甲公司应调减所得税应纳税所得额250万元，因为虽然账面投资成本为800万元，但经过上一年度的纳税调整后该项投资的计税成本为1050万元，在该年度就该项业务而言需缴纳企业所得税（400－250）×33%=49.5万元，以上两个年度合计应缴纳企业所得税82.32675+49.5=131.82675（万元）。如果上述两个步骤在一个会计年度内发生，就无须调整应税所得。就该项业务而言，只须缴纳企业所得税（400－0.525）×33%=131.82675（万元）。
采取第二种方案应纳税款合计：131.82675+0.525=132.35175（万元）。
采取第二种方案比第一种方案节省税收：191.58－132.35175=59.22825（万元）。
这项筹划需要注意的是：甲公司对乙公司的投资一定要参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。如果甲公司投资后从乙公司获取固定利润，不承担投资风险，则在以不动产对外投资时就必须同销售不动产一样缴纳各种税款。
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